Heb jij straks nog een woning als je 60+ bent?

Voorwoord

Mijn naam is Jasper Huisman. Ik liep al een tijdje met het idee om als ondernemer te starten. In mijn vorige functie als accountmanager, moest het bedrijf vanwege COVID-19 krimpen en is destijds mijn arbeidsovereenkomst beëindigd. Dit gaf mij de kans om mijn droom te verwezenlijken. Het idee om de makelaardij in te gaan, heeft mij altijd getrokken. Nu was het moment om dit idee in de praktijk te brengen.

In november 2020 ben ik begonnen met de opleiding tot makelaar en in juni 2020 heb ik de basistheorie afgerond. Ik was gemotiveerder dan ooit en had als eerste uit mijn groep, de basistheorie afgerond. Nu is er nog maar één onderdeel wat ik moet afronden en dan heb ik ook de specialisatie wonen gehaald!

Ik heb tijdens mijn opleiding alles op alles gezet, zodat ik van start kon in de mooiste branche die er is! Mijn makelaardij is een feit en ik ben vol enthousiasme van start gegaan. Mijn werkgebied ligt grotendeels in de gemeente De Fryske Marren en deels in de gemeente Súdwest Fryslân. In de gemeente de Fryske Marren wonen ultimo 2021 51.700 mensen en in de gemeente Súdwest Fryslân ultimo 89700.

Ook in deze regio is een fors woningtekort, net zoals in de rest van Nederland het geval is. Dit leek mij het uitgelezen moment om dit onderwerp eens onder de loep te nemen en te gebruiken voor mijn visiestuk.

De probleemstelling kan als volgt worden gedefinieerd:

In de regio Zuidwest Friesland is een woningtekort

In mijn visiestuk analyseer ik de probleemstelling, waarna ik met mijn oplossing uitleg hoe we dit binnen de regio Zuidwest Friesland weer op de rails kunnen krijgen. Ik denk dat ik een goede oplossing heb om het woningtekort binnen de regio Zuidwest Friesland op te lossen, waarbij mijn aanpak zich richt op twee vliegen in één klap te slaan.

Veel leesplezier!

1. Achtergrond van de regio

1.1 Wat is de regio Zuidwest-Friesland

De regio Zuidwest-Friesland is een regio dat gevormd word door de gemeenten Súdwest Fryslân (SWF) en de Fryske Marren (DFM). Die laatste gemeente is per 1 januari 2011 ontstaan door een herindeling van drie gemeenten en is vernoemd naar de ligging binnen de provincie van het gebied. Niet te verwarren met de Zuidwesthoek, een grotere streekduiding die ook Zuidwest-Friesland omvat.

Zeven van de Friese elf steden zijn gelegen in dit gebied. De grootste stad daarvan is Sneek, de andere steden zijn IJlst, Sloten, Stavoren, Hindeloopen, Workum en Bolsward. Andere plaatsen in het gebied zijn Lemmer, Makkum, Balk, Koudum en Heeg. De gemeente Súdwest Fryslân is een stuk groter dan de Fryske Marren en telt ultimo 90.100 inwoners waar De Fryske Marren er ultimo 51.300 heeft.

1.2 Huidige woning markt binnen de regio Zuidwest-Friesland

De gemeente DFM vormt samen met de gemeente SWF het COROP [1] gebied “Zuidwest-Friesland”. Hoewel, zoals reeds gesteld, de gemeente SWF groter is dan de gemeente DFM zijn beide gemeenten vergelijkbaar qua samenstelling en opbouw (plattelandsgemeenten, met een aantal stedelijke kernen). Voor het COROP gebied “Zuidwest-Friesland” zijn voldoende onderzoeksgegevens beschikbaar en gezien het feit dat het een groter gebeid is, dan de afzonderlijke gemeenten zijn de voorspellingen beter betrouwbaar. De prognose van het aantal huishoudens van het COROP-gebied kan als volgt worden weergegeven [2].

Uit bovenstaande tabel kunnen we op hoofdlijnen het volgende aflezen:

Het aantal huishoudens stijgt van 62.520 in 2021 naar 63.380 in 2050.
Alle huishoudens tot en met de leeftijd van de hoofdbewoner tot 75 jaar dalen. Van 52.330 in 2020 naar 45.300 in 2050.
De huishoudens met een leeftijd van de hoofdbewoner vanaf 75 jaar stijgt van 10.180 in 2021naar totaal19.680 in 2050.
Het aantal inwoners daalt van 141.740 in 2021 naar 135.230.

In korte bewoordingen is er in het COROP-gebied Zuidwest-Friesland sprake van ontgroening en vergrijzing en op termijn krimp van de bevolking.

Ondanks deze prognose heerst er op dit moment een sterk woningtekort binnen de regio Zuidwest-Friesland. Voor de middenklasse en voor starters is het praktisch onmogelijk om een woning te vinden vanwege onvoldoende aanbod [3] Er zijn genoeg woningen binnen deze regio, maar omdat de markt op slot zit komen de woningen voor de starters en de middenmoters niet of nauwelijks vrij. Als we de prognose als uitgangspunt nemen kunnen we zien dat het aantal senioren de komende 30 jaar zal verdubbelen. De druk op de huizenmarkt zal blijven zolang er geen passende woongelegenheid komt voor onze senioren.

We hebben de afgelopen jaren in heel Nederland kunnen zien dat je als ‘oudere’ niet zomaar in een verzorgingshuis of verpleeghuis terecht kan. Deze mensen moeten tegenwoordig een hoge zorgvraag hebben, willen ze in aanmerking komen voor beschermd wonen met intensieve verzorging en verpleging.

Wanneer deze mensen wel op de wachtlijst komen te staan duurt het in veel gevallen ook nog een aantal maanden voordat ze aan de beurt zijn. Daar komt bij dat senioren simpelweg niet naar een verzorgingshuis toe willen, maar de voorkeur geven om langer zelfstandig te blijven wonen. Probleem hierbij is dat er geen dan wel onvoldoende aanbod is voor een geschikte woning voor ouderen.

In het algemeen is er veel vraag naar woningen, maar erg weinig aanbod op de woningmarkt. Dit geldt zowel in de koop- en verkoopmarkt, maar ook in de sociale huur en de particuliere verhuur. Door het lage aanbod blijven veel mensen binnen onze regio wonen waar ze op dit moment wonen. We kunnen daarom ook stellen dat de woningmarkt binnen de regio Zuidwest-Friesland. behoorlijk op slot zit. Voor starters en doorstromers is het moeilijk om een woning te bemachtigen, zoals onder andere blijkt uit het nieuwsbericht van Omrop Fryslân [4].

1.3 Waar gaat het mis?

Op dit moment heeft de gemeente op korte termijn onvoldoende concrete plannen en/of oplossingen om dit probleem zorgvuldig op te kunnen lossen. Ook wordt er weinig tot geen bouwgrond uitgegeven en blijven we zeker nog een aantal jaren met dit grote probleem zitten. Hierdoor wordt de vraag naar woningen steeds groter en zullen de prijzen nog meer stijgen zoals zich dit de afgelopen jaren ook heeft voorgedaan.

Enerzijds wordt dit veroorzaakt door de lokale vraag naar woningen en anderzijds doordat, mede vanwege COVID 19, er steeds meer westerlingen naar Friesland willen verhuizen. Zonder goede uitvoering van beleid zal het probleem van woningtekort en prijsverhoging zich blijven voordoen en blijft de woningmarkt op slot zitten. Zowel voor inwoners, maar ook voor de makelaarsbranche, geen goede ontwikkeling. Beide hebben immers belang bij doorstroming.

Bovenstaande sluit, met uitzondering van verhuisbewegingen vanuit het westen naar Friesland, goed aan bij het landelijke beeld op dit moment. Hoewel de gevolgen wel anders zijn. Landelijk is een tekort aan goedkopere koopwoningen het grootste probleem van dit moment. Dit probleem wordt gevolgd door een tekort aan sociale huurwoningen binnen deze regio. Het tekort aan woningen voor senioren, zoals appartementen en gelijkvloerse woningen komt landelijk op de derde plaats van grootste problemen van de wooncrisis [5].

2. Conclusie

2.1 Wat kunnen we concluderen?

Gesteld kan worden dat het woningtekort in de regio Zuidwest-Friesland grotendeels wordt veroorzaakt doordat de woningmarkt op slot zit. Er is ruim voldoende vraag, maar onvoldoende aanbod aan kwalitatief geschikte woningen. Om beweging te krijgen in de markt vind ik dat er woningen moeten worden toegevoegd. Deze woningen dienen goed aan te sluiten bij de vraag en bij voorkeur op de lange termijn. Door toevoegen van starterswoningen vind ik dat de vraag van starters op korte termijn wordt oplost, maar gelet op de prognose, betekent deze oplossing op termijn een overschot aan deze woningen. Toevoegen van seniorenwoningen levert naar mijn mening zowel voor de korte termijn als de lange termijn een betere oplossing. Met deze toevoeging wordt de doorstroming op gang gebracht en komen er in verschillende segmenten van de markt woningen vrij. Dit leidt aan de ene kant tot een kwaliteitsverbetering van inwoners bij het wonen en aan de andere kant tot meer mutaties. Dit laatste leidt tot omzetverbetering bij makelaars.

3. oplossingen & visie

3.1 mogelijke oplossingen

Er zijn een aantal oplossingen voor de hand liggend om het woningtekort binnen deze gemeente op te lossen, maar niet elke oplossing is goed voor deze regio.

3.1.1 bouwgrond vrijgeven

Er kan gekozen worden om nieuwe bouwgrond vrij te geven om woningen op te bouwen. Alleen lost dit het probleem niet effectief op. Door de grote vraag van westerlingen om naar het noorden te verhuizen [6] is de kans erg groot dat de kavels aangekocht worden door mensen buiten deze regio. Dit komt omdat de huizenprijzen in de randstad veel hoger liggen dan binnen de regio Zuidwest-Friesland. Deze bevolkingsgroep heeft gemiddeld gezien meer te besteden omdat ze veel overwaarde creëren op hun huidige woning. Mede door COVID-19 worden mensen gedwongen vanuit huis te werken en trekken steeds meer stedelingen naar het platteland omdat daar over het algemeen minder betaald wordt per vierkante meter woonoppervlakte.

Deze beweging leidt er wel toe dat de bevolking minder krimpt, maar de doorstroming van de huishoudens in de regio stagneert en de lokale woningmarkt blijft op slot zitten.

3.1.2 Huizenbouw realiseren via een projectontwikkelaar

Er kan ook gekozen worden om een woningbouwproject te kiezen en hier meerdere verschillende soorten woningen op te laten bouwen en deze te verkopen. Hierdoor zul je enigszins verschuivingen krijgen in de markt, maar blijft het probleem zoals ook hierboven beschreven bestaan.

3.1.3 Meer huurwoningen bouwen

De gemeente kan een samenwerking zoeken met de lokale woningbouwvereniging en er samen voor zorgen dat er meer huurwoningen binnen deze regio gerealiseerd kunnen worden. Er zal kritisch gekeken moeten worden naar de te bouwen woningen en/of appartementen. Daarnaast zal er goed onderzoek gedaan moeten worden naar de vraag van eventuele kopers en huurders. Als er gericht op deze vraag ingespeeld kan worden door de gemeente, woningbouwvereniging of projectontwikkelaar biedt dit kansen op de huur en kopersmarkt. Dit zou het woningtekort enigszins op kunnen lossen.

Mogelijk probleem bij de bouw van sociale huurwoningen is de toewijzingsnorm bij nieuwe huurders. Nieuwe huurders met een modaal of hoger gezinsinkomen kunnen geen sociale huurwoningen krijgen.

3.2 mijn visie

Om het woningtekort en de vastgelopen woningmarkt op te lossen zijn er vele medicijnen, maar naar mijn mening helpt niet elk medicijn in de regio Zuidwest-Friesland. Ik heb het de laatste jaren zelf mee mogen maken. Ik ga terug naar het jaar 2018. In deze tijd was het woningaanbod vele malen groter dan thans het geval is. In mijn ogen speelt COVID-19 hier een grote in. Door de verschillende beperkingen en Lockdowns die wij kregen opgelegd door de regering en iedereen simpelweg ‘thuis’ moest blijven gaven de Nederlanders veel minder geld uit dan voor de pandemie. We konden niet meer uit eten, op vakantie of zelfs niet naar de kapper. Hierdoor konden mensen met een vaste baan veel meer geld sparen en meer geld uitgeven aan grotere aankopen zoals een woning. Ook is er, zoals reeds gesteld, nog steeds de verschuiving van de randstad naar het platteland. Door de Lock down van de afgelopen perioden, werd er van veel Nederlanders verwacht thuis te werken en ook moesten de kinderen thuis blijven van school. Wanneer je dan in ter illustratie Amsterdam woont in een appartement van 60m2 en dit moet delen met spelende kinderen en daarnaast je leidinggevende je ook nog deadlines geeft kan ik me voorstellen dat dit niet gaat werken.

Als ik binnen de regio Zuidwest-Friesland kijk zie ik erg veel 65+ers die alleen of met zijn tweeën in een groot huis wonen. De kinderen zijn al jaren het huis uit en lichamelijk wordt het ook steeds minder. De vergrijzing zal de aankomende jaren alleen maar meer worden in deze regio en tevens voor heel Nederland.

Ik denk dat wij een lange-termijnplan nodig hebben voor de komende jaren. Er zal een duidelijk plan gemaakt moeten worden dat zich de komende jaren gaat ontwikkelen. In mijn ogen zou de gemeente en/of projectontwikkelaars daarop in moeten spelen. Dit zou een positief effect kunnen hebben op alle groepen binnen onze samenleving.

Om onze senioren te kunnen enthousiasmeren zou er goed nagedacht moeten worden over het aanbod voor deze bevolkingsgroep. Dat betekent in mijn ogen gelijkvloerse woningen, kleinere tuinen, op loopafstand van supermarkten en andere primaire levensbehoeftes en tegelijkertijd een optie om wonen en zorg te kunnen combineren. De bouw van deze woningen is in mijn ogen de meest adequate oplossing om op langere termijn het probleem van het woningtekort en de op slot zittende woningmarkt op te lossen.

Het is echter gemakkelijker gezegd dan gedaan, want bouwgrond bestemmen voor levensloopbestendige woningen en deze grond uit geven aan inwoners van de regio stuit op wettelijke bezwaren. De overheid is gelukkig aan het onderzoeken om dit mogelijk te maken. Als deze mogelijkheid er straks is zouden de beide gemeenten hier gebruik van moeten maken [7].

Het resultaat is dat de woningmarkt weer op gang komt. De grotere woningen waar deze senioren wonen komen dan vrij voor de jonge gezinnen en die woningen komen weer vrij voor de starters. Zo krijg je een mooie natuurlijke doorstroom binnen de regio en is er voor elke bevolkingsgroep een geschikte woning beschikbaar.

Het beste medicijn voor de woningmarkt in Zuidwest-Friesland is:

Doorstroming, doorstroming en doorstroming.

In samenwerking tussen gemeente en lokale ondernemers kan dit gerealiseerd worden. De schouders er onder! Het zorgt voor de lange termijn voor een gezondere woningmarkt, waar de gemeente, de inwoners en de ondernemers baat bij hebben.